四十出头的刘京生已经从水泥厂下岗一年半了，靠着祖产留下的那几间房出租，倒也生活无虞。

他为人正派，热情厚道，同时也有一些“北京爷”的脾气和算计。 

他的两个房客中，一个是卖鸡蛋灌饼的胖姐，对他颇有好感；另一个是屡次考博落第的王先彪，爱说酸话，对刘京生北京大爷的习性看不上眼，只是人在屋檐下，心高也得低头。

一天晚上，初到北京的龚雪成为了刘京生的第三个房客。

龚雪从王先彪口中得知，自己因为经验不足，多交了房租，上了刘京生的当，从此对刘京生耿耿于怀。

王先彪泄露了房租“机密”，被刘京生赶出家门，他去向胖姐求情。

于是胖姐做了个顺水人情，让王先彪搬进自己的屋，她则图个便利，睡到了刘京生的外屋。

胖姐不拿自己当外人，反客为主俨然成了女房东，她的热切关怀让刘京生招架不住。

但时间长了，由于刘京生的冷落，胖姐很知趣地和王先彪换回了房间。

刘京生和房客们之间在经济上的算计，引发了三个房客的集体报复，他们不约而同地告知刘京生，他们要搬家。

可是偷鸡不成反蚀米，狡猾的刘京生以胖姐为突破口，拆穿了房客的阴谋。

他没有赶走房客，因为刘京生的善良和豁达，这件事反倒使几个人的关系缓和起来。